楼市横盘时代 “大稳小乱”将是新常态 ——凤凰网房产上海

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2018-11-10

10月31日召开的中央政治局会议没有提及房地产,这意味着房地产调控进入平稳期。 其实自2013年以来,中央政治局会议提及房地产从来没有变过的一句话就是:“促进房地产市场平稳健康发展”。 目前,房价上涨趋势已被遏制,调控政策不会继续加码。

但是市场也不能大落,楼市趋稳既是政策诉求,也是众望所归,不提房地产,就意味着中央希望房地产市场回归平稳健康发展。

目前,中国经济结构正在调整但尚未到位,但中国内需市场依然巨大,内需市场已经替代投资、出口成为经济增长主力,近五年来,最终消费支出对经济增长的贡献率分别为47%、%、%、%和%,消费率%,接近欧元区平均水平的%。 与此同时,大基建将要启动,在消费、投资的支撑下,中国经济不会出现断崖式下降,未来依然在变中求稳。

7月31日的中央政治局会议,关于经济工作的表述共有909个字,其中有18个“稳”字,稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳地产、稳预期等,“稳定压倒一切”。

目前楼市调控已经进入成熟阶段,虽然市场出现了下行信号,比如土地流拍增多、房企促销增多、降价增多,但“大稳小乱”、“零增长区间”仍将是未来几年楼市的关键词和新常态。 所谓“大稳”,就是楼市没有大起大落,房价没有大涨大跌;既不能突破上限,也不会穿透下限,楼市在“零增长区间”内波动。

未来房价上涨受限,下调也会受限,快速拉升房价、大幅降价出货等扰乱市场预期的行为,都会受到约谈甚至关闭售楼处、双向限价、不予备案等处罚。

所谓“小乱”就是地方政府有的收紧,有的放松,有的刺激,“因城施策”转向“一城一策”甚至“一城多策”,难免出现小乱,但不会影响整体楼市的“大稳”。

什么是“零增长区间”?就是主要指标如销售面积、投资增速等在正负3%附近,其他指标在个位数。 当前,我们已经看到银行开发贷款与按揭贷款均在3%左右的负增长区间,销售面积增速正在回落至%,已经接近零增长区间,销售回笼资金放缓也势必导致房企到位资金增速回落。

虽然土地购置面积、新开工面积增速仍在两位数,但这是源于待售面积大幅度下降、房企正在补库存。

今年1-9月二线城市土地购置面积增长%,三四线城市增长%,在市场预期已经发生变化的今天,我们预判土地购置面积回落将成为大势所趋。

过去楼市作为火车头拉动经济增长时需要加速,但跑得太快,也需要减速,因此出现刺激、火热、压缩、冰封的三年周期论,但未来这一逻辑将不再成立,楼市作为压舱石必须求稳。

楼市稳字当头,对房企恰恰是好事。

如果今天是高速度增长,明天是断崖式下跌,大起大落、大涨大跌,企业是无法制定战略、配置人力、筹集资金、储备土地资源,而相对稳定的市场,企业才能做到均衡地高质量发展。

未来几年,整体楼市将进入“零增长”的横盘时代,就像平稳的心电图。

虽然楼市基本处于高位见顶,我们不可能再重复黄金时代的高速增长,但是,如果未来房地产市场的相对平稳是可期的,那就是仅次于高增长的黄金时代的次好时代了。